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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

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转败为胜的卖房纠纷
发布日期:2010-12-31
 
律师手记:           转败为胜的卖房纠纷
                                                                 罗军民
 
代理阶段:二审
代理结果:胜诉
代理难点:卖方是否具备解除房地产买卖合同的条件
 
      2010年4月21日,因卖房纠纷一审败诉的陈先生要求与我见面,言谈中得知:09年8月,陈先生将自己位于浦东的房产作价180万出卖王女士,由于王女士没有按照合同约定期限支付房款,再加上房价爆涨,出卖人陈先生要求解除双方签订的房屋买卖合同,买受人王女士不同意并起诉至法院要求陈先生继续履行合同并协助办理过户手续,法院一审支持了王女士的诉请。陈先生认为王女士逾期付款存在违约、自己解除房屋买卖合同符合法律规定,面对一审败诉结果,希望借助专业律师的帮助有针对性的上诉。
      根据一审判决及相关材料,我初步分析一审败诉原因系:案情把握不足,解除合同条件中,缺乏相应的证据要件。《房地产买卖合同》第九条对合同解除进行了明确约定:买方逾期未付款,卖方应书面催告买方,自收到卖方书面催告之日起五日内,买方仍未付款的,卖方有权单方解除合同。从合同约定来看,出卖人陈先生解除合同必需满足三条件:1买方存在逾期未付款;2、卖方对买方进行书面催告;3、买方收到催告之日起五日内仍未付款。只有满足上述3条件,陈先生才可以解除房屋买卖合同。一审法院判决陈先生败诉的主要原因是认为没有证据证明出卖人陈先生对买受人王女士进行过书面催告,解除合同缺乏要件。因此,陈先生能否提供对王女士进行过书面催告的证据系本案二审的关键。
      经了解: 2009年10月15日,出卖人陈先生向中介公司送达了要求买方王女士支付房款的催告函,中介公司职员在催告函中签字保证于当日转交买方王女士。次日,陈先生通过快递向王女士送达催告函但遭拒收。
      二审开庭前,本律师经调查惊奇发现,居间介绍的中介系买方王女士丈夫李某投资的个人独资企业,李某任法人。中介职员签收催告函时其丈夫李某在现场,中介职员在得到李某同意后才在催告函上签写“保证同日送达买受人王女士”的承诺内容,多位在场证人目睹了这一事实。
      二审法院根据本律师调查的相关新证据,审理认为买受人王女士丈夫李某投资的中介公司与王女士存在密切关联,出卖人陈先生的书面催告函已送达中介公司,中介公司在签收的催告函中明确保证将该催告函在同日转交买受人王女士,并且中介公司职员签收催告函时买受人丈夫李某明知催告函内容并同意其职员书写承诺内容,即催告函送达了买受人王女士的丈夫李某,应视为催告函也送达了买受人王女士。因此,出卖人陈先生要求解除合同的条件已经成就,依法有权解除合同。终审判决撤销原判,解除房地产买卖合同。
      在房价爆炸的今天,出卖人为追求经济利益随意反悔要求解除房地产买卖合同而起诉至法院的不在少数,司法实践中,法院从诚实信用及维护交易安全的原则出发,法院一般不会支持出卖人解除合同的诉请。但确已达到合同解除的法定条件或约定条件时,则另当别论。
 
      走专业化道路,做专家型律师——
       本案承办人:上海—罗军民律师     
    上海市律师协会--八届房地产业务委员会委员
    上海市律师协会--九届动拆迁业务委员会委员
    联系电话:13585750048
      电子邮件: [email protected]
      罗军民律师团队欢迎您的来电,我们将竭诚为您服务!
 
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