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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

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为图方便以女儿名义购房,8年后七旬父母状告女儿讨要产权获支持
发布日期:2010-3-25
案情简介:
    金老先生夫妇原籍上海,60年代为响应国家“知识青年上山下乡”号召来到黑龙江某农场工作,后双双调入黑龙江大学工作。70年代初,金老先生夫妇先后生育两女,大女金凤、小女金燕。90年代末,女儿金凤、金燕作为知青子女在上海落户、工作。2002年春节金老先生夫妇回沪探亲,探亲期间经亲友提议,金老先生夫妇计划在上海买套商品房以备退休后回沪养老,希望能与子女共享天伦之乐。在实地查看了几个楼盘之后,他们最终选定闵行区莘松路216号××室房屋,建筑面积89平方米,售价224518元。用毕生积蓄付首付款外,还需从银行商业贷款10万元,后大女金凤提议,用自己的名义购房能使用上海的住房公积金贷款,这样会比商业银行贷款利率低很多。金老先生夫妇一生节俭,觉得大女儿的提议不错,如借用女儿名义购房能动用女儿公积金贷款的话,会省一笔不少的钱,再者,是借用女儿的名义又不是别人,到时应该不会有麻烦的。两老在支付定金4万元后便以女儿金凤、金燕名义签订了商品房预售合同和住房公积金贷款合同。因老人原本无计划在上海购房,随身携带的银行卡现金只有四万多元,大女金凤用自己的积蓄代父母垫付首付款84518元。探亲结束回江后第3天,金老先生老伴通过黑龙江大学帐户电汇给女儿金凤84518元用于偿还其垫付的首付款。2002年12月底房屋交付使用,金老先生夫妇为了房子装修事项再次回沪,2003年2月,金老先生与装修公司签订关于涉案房屋装修合同,并支付装修款114266元,嗣后离沪回江。3月产权证办理完毕。4月房屋装修完毕。装修完成后,一直委托大女儿对外出租。在两女儿代为还贷近3年后,2005年3月21日,两老把尚欠的贷款71226元电汇至女儿金凤还清了公积金贷款。2006年9月,金老先生夫妇退休回沪定居在涉案房屋至今。由于所住楼层在六楼且没有电梯,对年近70岁的金老先生来说非常吃力,再加上靠近马路边比较吵闹,所以两老产生了置换房屋的想法,计划将莘松路房屋置换为郊区的小户型电梯房,另外还能节余一部分置换房屋余款便于看病、生活开销之类。两老于是将此想法告诉了两女儿,小女儿金燕同意父母的做法,认为父母辛苦了一辈子,应该要享享福了,但大女儿不同意,认为房屋是父母当初赠与给两姐妹的,并且产权也登记在两姐妹名下,该房屋是两姐妹财产,父母无权要求出卖该房产。为此,双方发生争议,金老先生夫妇想到自己积累一辈子的积蓄才买了这套养老房,想不到在古稀之年女儿竟跟自己抢起了养老房,经多次协商未果,金老先生在朋友的介绍下找到罗军民律师,委托罗律师向法院提起诉讼,通过诉讼方式讨回房屋产权。
 
庭审焦点:谁是真正的购房人?
    庭审中,作为金老先生夫妇的代理律师,我认为涉案房屋是我方购买的房产,产权应归金老先生所有,理由如下:1、购房前,我方对涉案房屋进行了多次实地查看并与开发商表达了购房意愿,并且购房价格也是我方与房产商经协商后按九八折定下的。2涉案房屋购房款是由我方支付的。购房定金4万元及首付款84518元实际由我方支付。当时基于公积金贷款政策的要求只是借用了两女儿名义购房,其目的仅是能减少贷款的利率问题,并且在两女儿用公积金还贷2万余元后,其余公积金贷款7万余元,我方已全部电汇给女儿金凤并还给了公积金贷款银行。原告自始自终都没有承诺过涉案房屋系给两女儿购买的。3房屋交付后,装修合同是原告签订的,装修款11万余元也是原告支付的,并且装修后房屋出租的租金收益也由原告收取。以上事实足以证明涉案房屋系原告购买,原告拥有涉案房屋所有权。
 
    被告大女儿金凤辩称:购买涉案房屋的款项大部分由父母支付,但父母当时是明确款项是赠与给我们两姐妹买房的,所以我们两姐妹才与房产公司签订了购房合同,并用自己的公积金贷款10万元支付后期房款。再者产权证登记在我们两姐妹名下,从购房到诉讼前,父母对产权登记在我们两姐妹名下一直都没有异议。因此,根据物权法的相关规定,涉案房屋归我们两姐妹所有。
 
    被告小女儿金燕辩称:父母讲的都是事实,同意父母的意见。
 
法院判决:
    上海市闵行区人民法院审理认为涉案房屋由原告实地查看,购房价格由原告与房产公司商定,购房款由其支付,并且房屋交付后,房屋的装修合同由原告以所有权人名义签订并支付了全部装修款,房屋租金收益由原告收取,结合被告金燕对原告陈述的事实认可并同意原告的意见,故以上事实足以证明涉案房屋由原告购买。原告虽以两女儿名义购房,客观上是公积金贷款政策的限制,并且贷款大部分已由原告支付完毕。被告金燕辩称涉案房屋系父母赠与,原告明确予以否认,并且另一被告金燕也明确表示当初父母仅是借用其两姐妹的名义购房,并未说赠与两姐妹,被告金燕对自己的上述辩称没有进一步证据的情况下,法院难以采信其主张。2010年2月24日,上海市闵行区人民法院作出一审判决,判决:位于闵行区莘松路216号××室房屋归原告金老先生夫妇所有。
 
律师评析:
    本案系一起典型的房地产确权纠纷。房地产确权主要有两种形式:一种是行政确权,即由政府房地产管理部门颁发房地产权证确认产权;另一种是司法确权,即通过法院判决的方式来确认房地产权利人。当房地产利害关系人对房地产权利发生争议或对行政确权有异议时,根据《物权法》等有关法律规定,利害关系人可通过司法确权方式确认房地产的最终权利归属。本案中的原、被告就属于涉案房地产在已发产证的情况下,通过法院诉讼方式重新确认产权。(罗军民)
 
    走专业化道路,做专家型律师————
    本案承办人:上海中夏旭波律师事务所  罗军民律师
           上海市律师协会--八届房地产业务委员会委员
    上海市律师协会--九届动拆迁业务委员会委员
    联系电话:13585750048
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