前言：
有了房子再结婚，这是很多人固守的传统观念。眼下一套房子动辄三四十万元，刚毕业上班一两年的年轻人，绝大多数连供楼首付的钱都拿不出来。为了早日走进婚姻的殿堂，只能是两人凑钱或是双方父母帮忙，一起供楼还贷。可一旦缘份尽了，两人分手，房子该如何分割？许多纠纷由此引发。关于婚前房纠纷的咨询已成为市民关注的热点法律问题之一。结合几起典型案例，就如何规避婚前买房纠纷的问题，律师支招，教你如何防范购买婚房风险。
一、 房产两人共有 分手如何还贷
律师建议：签订内部协议
张先生与女朋友婚前一人出资一半交了首付买了一套房子。为防日后出现纠纷，张先生在签购房合同时，写的是两人的名字。张先生本以为，今后无论如何都不会再出现房产纠纷了。但恰恰是这套房子，让现在的他苦不堪言。今年2月，两人感情出现危机，后来女方提出离婚。离婚后当然不能再同居一室了。贷款期限是15年，现在才刚刚还了3年。他们想把房子卖掉，还完银行的钱后，再把剩余的钱每人对半分。但在未还完贷款以前，房子没法出手，两人只得继续分半供楼。可是还有漫长的12年才能还清贷款，这其间如果有一方不按月到银行还钱，另一方不得断供，只好全额负担。张先生想付钱给女方，将这套房子买下，可是房产证明明写着此房是两人共有，张先生依然不能拥有独立的产权。张先生苦思冥想，不知如何是好。
律师建议：张先生夫妻二人的银行贷款属于夫妻共同债务，两人对此债务承担连带清偿责任。但根据我国《合同法》规定，债务的转移必须经过债权人的同意。本案中，贷款银行如果考虑自身利益而不同意一方退出贷款合同，那么在对银行的债务上，双方都不能免除自己的还贷义务。但因为双方已经离婚，如果要求双方在长达12年的时间里共同承担还贷义务，显然不太现实。要想解决问题，双方可以签订一份协议，明确约定房子归一方所有，由该方承担还款义务并返还对方所支付的购房款及利息，同时约定在还清贷款可以过户时，对方应当予以配合，还应约定双方的违约责任。但该约定不能对抗银行，一旦约定的还款方不能还贷，另外一方仍需对银行承担还贷义务，但可以要求对方承担违约责任。
二、婚前双方出资 房证该署谁名
律师建议：最好两人共同署名
梁女士与男朋友谈婚论嫁，打算买房子。两人看好了一套房子，首付是11万元，男朋友说他有积蓄6万元，梁女士说自己可凑5万元。两人一起交上了首付，男朋友与开发商签定了购房合同。办房产证时，梁女士希望写自己的名字，但又不好向男友开口；不写，又担心万一离婚，自己的权益没法维护，她一时陷入两难境地，心中陡添不少烦恼。
律师建议：男女双方共同出资购买的房产，属于双方共同共有的财产。《物权法》规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。尤其对于结婚登记之前双方共同购买的房产，在签订商品房买卖合同和办理产权证时，最好都写上两个人的名字和身份证号码，并对各自的份额进行公证，由房屋登记机构在产权证上载明“共有”字样。如果仅登记在一方名下，有可能婚后双方发生争执时，一方主张房屋是自己的婚前个人财产，这对另一方来说，是十分不利和不公平的。因此，有的人将这种做法谑称为“晴天备好的雨伞”。
3、 婚前一方首付 婚后共同还贷
律师建议：双方共同拥有此房
去年，温先生贷款给儿子买了一套楼房，房产证上写的是儿子的名字。今年，温先生的儿子搬进新房结婚了。温先生说：“房子首付是我交的，贷款就由你们来还吧。”儿子同意了，儿媳心里却犯起了嘀咕：“房产证是丈夫婚前办理的，现在我们一起还贷款，等房款还清，万一离婚了，这房有没有我的份？房价年年在涨，一旦离婚，增值部分我也能享受吗？”
律师建议：最高院关于《婚姻法》司法解释规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与夫妻双方的除外。温先生以儿子的名义购买房屋的行为是一种赠与行为。因房产证在婚前便已办理，因此应认定是儿子的婚前财产。但房屋其余贷款是儿子夫妇婚后共同偿还，因此婚后二人所偿还的贷款，应认定为夫妻二人的共同财产。根据《婚姻法》有关司法解释，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当归共同所有的财产”。所以，房子在婚后增值的部分，同样应视为二人的婚后共同财产。温先生儿媳婚后的合法权益完全可得到保障，不需担心。
4、 父母帮忙买房 未打出资借条
律师建议：应签署赠与合同
李女士2006年大学毕业后找到了一份工作。去年春天，她与男友相识，男友家境较好。去年，两人准备结婚，看好一套房子，当时售价35.5万元。男方父母表示可承担大部分的房款。李女士的父母拿出了10万元，贴补女儿买房。李女士的男朋友拿着钱去办了房产证，房产证上写的是他的名字。当时，李女士根本没有在意。后来，李女士的父母又拿出5万元，让两人装修婚房。李女士的父母两次给女儿钱，都没有打借条。在双方父母的帮助下，小两口欢欢喜喜结了婚住进了新房。可是过了不到半年，两人就闹起了离婚。让李女士气愤的是，男方竟然偷偷把房子卖了！对此，男方却振振有词：“房产证是结婚证以前办的，属于婚前财产，房产证写的是我的名字，我想怎么处置，不用与别人商量。”李女士越想越委屈，究竟应该如何做才能保护自己的权益呢？
律师建议：最高院关于《婚姻法》的解释规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。本案中，李女士父母为了女儿结婚，先后出资15万元帮其购房、装修，因此，李女士可依据其父母出资占该房产的份额享有相应的权利。如果男方否认李女士父母出资的事实，那么在诉讼过程中，根据我国民事诉讼法的相关规定，谁主张谁举证，李女士父母应当对于给付款项的行为提供相应的证据证明，否则，李女士无法对父母出资的行为主张权利。现实生活中，父母与子女之间的金钱往来，应留有字据或书面记录。如条件允许，可进行公证或律师见证。另外，支付款项时，应尽量通过银行转账的方式进行，以便留下证据。婚前的男女，双方家庭共同出资为子女购买房产时，可以约定对房产按份共有，约定各自的份额，或是约定一方拥有房屋所有权，对另一方负有债务；也可与对方协商，采取婚前财产公证的方式来避免纠纷。
婚前财产公证 有效规避纠纷
记者日前从市公证处获悉，去年，该处共办理夫妻婚前财产公证、婚后夫妻财产协议100多件，呈逐年上升趋势，婚前财产公证已逐渐被公众所认可。律师认为，从法律角度看，婚前财产公证起到一个证据作用，可减少发生纠纷的可能。随着社会的发展，由于婚姻财产引起的法律纠纷日渐增多，如何认定婚前财产的范围和产权归属，成为司法实践中最棘手的问题之一，也是离婚纠纷中双方当事人争议的焦点之一。婚前财产公证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷的可靠证据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有帮助。
编辑：上海中夏旭波律师事务所 罗军民律师
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