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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

  经典案例
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中介五大花招骗钱,资深律师指点迷津
发布日期:2009-8-22
[花招一] 瞒天过海
  
  案例回放:2005年6月初,房地产新政刚刚实行不久,刘某(化名)看中广园东碧桂园一套价格近100万元的二手房。在与中介和卖主签订三方合同时,中介称,为给买方足够充裕的时间准备各种资料办理手续,约定最迟9月30日办理房屋按揭手续,刘某遂交了1万元定金。
  签约之后,刘某一直催促中介去办理按揭手续,但中介却总以卖主出国或出差为由一拖再拖。到去年8月时,实在等不及的刘某不想买这套房子,并表示放弃1万元的定金,同时在别处买了另外一套房子。去年9月10日,刘某收到中介方发来的律师函,要求他履行合约,并支付其中介费。
  刘某认为,自己已经多次催促中介,是因为中介的故意推脱才令其放弃买房,故不愿意支付中介费。中介遂一纸诉状将刘某告上法庭,因为刘某仅是口头催促过中介,放弃1万元定金时也没有任何字据,无法举证说明是中介推脱造成违约。法院判刘某败诉,要求其支付中介费23000元。
 律师支招:中介为了尽快收到中介费,都会力促完成交易。如果中介无正当理由对办理手续一拖再拖,客户就要提高警惕了。
  在此案例中,中介刻意隐瞒了一个重要的情况欺骗业主,以此保证自己的利益。据查,此房要到2005年9月20日才算购满两年,两年之后出让就不用交5.5%的营业税。本来营业税由卖方缴纳,但现在卖方委托中介时,往往采取“一脚踢”的方式。在这种情况下,免除下来的营业税,中介就可以收归己有,他们当然是能拖则拖啦。
  如果刘某在催促中介办理按揭手续的过程中,以书面形式告知中介,那在后来的官司中,刘某不但不会输,还可以获得因中介隐瞒情况造成的交易未成功引起的赔偿。

[花招二]  偷吃差价

  案例回放:买主赵先生经某中介公司介绍购买二手房,在看完一套房屋后很有兴趣,要求约业主一起协商有关购房事宜。于是中介约赵先生与“业主”黄先生协商,并签订了三方买卖合同。后来,真正的业主林女士回原住处时,才让赵先生了解真相:原来黄先生是与林女士签订了买卖合同、是还未过户的买家,而黄先生同林女士买房的房价比卖给赵先生的价格高出1.5万元。黄先生其实是中介的朋友,中介就利用黄先生这个中间人赚取1.5万元差价。
    律师支招:在房地产新政实施之后,由于必须要有房产证才可以过户,之前中介利用“房串串”充当中间买(卖)家吃差价的现象已经渐少了。但还是有不良中介利用客户的无知和信任想方设法玩猫腻,故买房时一定要检查房产证和业主身份证,并要求买方、卖方和中介一起签订三方合约。

[花招三]   暗做私单
  案例回放:2004年11月,张小姐通过某中介经纪人黄某购买了一套二手房。黄某利用其在中介公司任昌岗东分行主管的职务之便,瞒着公司,和买卖双方签订私自复印的三方买卖合同(该合同并无加盖公司公章),并收取张小姐6720元佣金和业主1000元水电押金,同时开出公司的收款收据,但全部落入其囊中。黄某的作为后被公司发现,并投诉至中介所,中介服务管理所就暂停办理黄某的职业资格年审、换证等一切手续。
  律师支招:市民不要不通过房地产中介公司,就与经纪人私下成交,这样往往会导致交易过户、交楼等手续无人跟进,严重时还会出现经纪人拿了钱就失踪等情况,造成不必要的损失。

[花招四]   胡乱收费

  案例回放:目前通过中介服务购房时,中介往往都会对客户提供所谓的“一条龙”服务,从提供信息到交易的每个环节都由其经手办理,并且指定按揭公司和银行。由于是“一揽子”收费,不良的中介就会暗中提高某些项目的收费,例如,到房管局去查房屋产权情况。如果产权清晰的话,查册费是40元;有抵押或注销等情况的,每多一种情形就增加20元。但是中介去查册的话,有可能收到300元一次。
  此外,如果市民自己找按揭公司、公证处、评估公司,收取的费用都会比到中介机构指定的地方低。如果客户觉得价格高,打算自己去找相关机构办理,中介则有可能做出“声明”,如果不在指定机构办理,如出现问题,后果一律由客户自负。这样一来,客户往往害怕节外生枝,导致听从中介的结果。
  律师支招:由于中介机构掌握巨大的信息,而且熟悉各种手续的办理流程,一些大型的中介机构还会和相关职能部门及单位保持长期合作关系,办理业务时往往可以“提速”。因此,全权委托中介办理相关手续,可以节省不少时间和人力。
  但市民在委托中介办理手续时,一定要看房地产中介服务机构提供的服务,是否采用统一的价目表(册),标明服务项目、服务内容、计价单位、收费标准、收费对象;如果是客户自愿选择的服务项目,合同上是否逐一标明,因为中介是不得强制或变相强制提供服务及收费的。

[花招五]   阴阳合同

  案例回放:2005年6月,钟先生看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的40万元价格签订买卖合同。可是,在签订合同的时候,中介还多准备了两份合同。中介向其解释道,因为钟先生是以银行按揭的方式购房,为了能够多贷款,可以签订一份成交价格为44万元的买卖合同,用于向银行申请贷款;另外一份可以用来登记备案和缴税时用,成交价格可以写少一点,写36万元就可以,这样就能少交点税。

  律师支招:中介为了促成交易,有时会用这种看似“讨好”客户的招数“帮助”客户。但这种不规范的操作只会给客户带来麻烦。据分析,由于存在不同版本的合同,买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性,容易产生纠纷。从卖家看,可能存在将房屋权益转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的房价支付房款的风险,从而蒙受经济损失。
  而从买家来讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋要再次进行交易时,在不满足免除土地增值税的条件下,由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价,故作为计税依据的增值额比实际增值额大,这样算下来,其实并没有“省”多少钱,甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为,情节严重的,还会造成刑事犯罪。故市民在通过房产中介交易时,不要被一些中介提供的所谓“高招”迷惑,免得得不偿失。
编辑人:上海中夏旭波律师事务所    罗军民律师
联系电话:021-5190856513585750048
 
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