一、不迁户口 补偿金平分
哈尔滨市的吴先生最近在道里区购买了一套二手房，在交易过程中他却发现，该房屋上家的上家(于2003年交易)两夫妻的户口居然还留在这套房子里。上家给吴先生看了其2003年买房的合同，其中有一条款规定：上家的上家必须于2003年12月前将两个户口迁出，否则，每月承担1000元违约金。上家说，因为有这份合同，他以为他的上家早已将户口迁走。但事实上，两人到派出所一查，两夫妻的户口还在。当吴先生与房主找到那对夫妻现在的居住地时，没想到他们以种种理由拒绝将户口迁走。吴先生表示，当初之所以在这里选购二手房，就是看准了有升值的空间，将来一旦拆迁，有可能在补偿金上得到实惠。而如今的情况却让吴先生暗暗担心，那对夫妻户口始终不迁出去，将来一旦房屋拆迁，所得拆迁费是不是要与人平分。
律师的回答让吴先生的忧虑变为现实。一位律师告诉吴先生，如果将来有拆迁问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，那么不管他愿不愿意，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。
二、买房子
张女士的孩子明年就要上小学了，由于自己目前家住在郊区，户口范围之内实在找不出教学质量能让她满意的学校，她便动了把户口迁出去的念头。张女士告诉记者，自己在经过多方打探和询问之后，南岗区某小学成为她最理想的选择。几经寻找，今年4月，张女士终于在南岗区该小学校区内买下了一套小户型的二手房，觉得明年孩子上好学校的问题终于可以解决了。
然而接下来的事情则让张女士备感无奈。当她拿着房产证到当地派出所办理户口迁入手续时，被民警告知原房主的户口还没有迁出，不能为她办理新的户口迁入手续，必须由原户籍人亲自办理。可张女士联系到原房主，却得知原房主长期出差在外地，一时半会儿还回不来办理迁户口的手续，至于什么时候能回来也要看工作的安排。张女士觉得很郁闷，本来是为了孩子明年上学才买的房子，如果原房主长期不回来，办不了落户，耽误了学校报名，那可真是得不偿失了。
法律评析：户口问题不能被忽略
如今，房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，已经是消费者购买二手房经常要考虑到的问题。但是很多人却经常忽略一个同样重要、甚至更为重要的问题———户口。
据了解，目前很多市民购买二手房就是为了方便孩子就近上学，把孩子的户口迁到有重点学校的片区。一些中介人士介绍，沈阳有重点中小学的片区的二手房，一直是成交的热点。但张女士的遭遇却提醒我们，市民在为孩子入学购买二手房时，需要关注原房主的户口问题。
据法律专家介绍，二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的，而上户口则并不在这一过程之内。
专家表示，买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理，而由于买房跟落户并不在一个系统之内，属于两个部门不同的职权范围，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来，而且派出所也对交易并不知情，不会主动找上门来要求迁户口。因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决，很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。
据了解，目前在我国，户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖，产权纠纷才可以通过法院来处理。一位法官告诉记者，“户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。”也就是说，如果单纯以“迁移户口”起诉的话，法院是不会受理的。那么如果遇到原户主不愿迁走户口的情况怎么办？从目前情况看，只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作，但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。
虽然无法强行要求上家迁走户口，但购房者也不是无计可施。法律专家建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。市民在购买二手房时，可以先查询房屋的户籍状况，房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可要求与卖方一起到派出所查阅。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。
专家表示，在房子交易前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时应把握两点：一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。另外购房者需要注意的是，目前国内某些城市规定拆迁安置房，也就是通常所说的回迁房，不能办理户口，如果购房者需要解决户口问题，就需要慎重考虑是否还购买回迁房。
编辑：上海中夏旭波律师事务所 罗军民律师
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