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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

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商品房买卖 律师教你见招拆招
发布日期:2009-8-22
  律师提醒

  火眼金睛明辨商品房

  新房子并不等于商品房。根据司法解释,商品房是由房地产企业开发的,向社会公众销售,并将房屋所有权转移给买方的再建或已竣工的房屋。这类房屋的核心要素有两个:一是必须由房地产企业开发建设,二是必须向社会公众销售。

  经济适用房、集资建房等政策性或福利性住房,其购买人都被严格限制在特定的范围,销售价格比商品房市场价格低。消费者在选择购房时,不能贪图便宜,要关注交易的合法性,否则会招来不必要的麻烦。

  认购先查四证

  四证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。合法的商品房开发建设项目在具备四证的前提下才可开工建设,也仅在具备四证的前提下,方可领取《商品房销售(预售)许可证》,从而成为已经合法交易的商品房。

  认购协议买卖合同

  认购、预订之类的协议往往较为简单,通常不被认为是“商品房买卖合同”,而仅仅是一个“预约”。由于签订认购、预订协议时,开发商的商品房建设项目往往还是“纸上谈兵”,存在一定的不确定性。所以签订这类协议时,双方都具有一定风险。

  如果未经确定的商品房交易内容,因为不能归责于当事人双方的事由,在缔约时刻来到时不能达成一致的,可以解除认购,归还定金。反之,如果任何一方违背认购协议的内容,拒绝订约的,应该承担违约责任。

  土地使用年限要搞清

  我国的城市国有土地除了个别特殊情形外,均实行有偿、有相应使用期限的出让制度,不同性质的建设用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。购房人要对照约定的房屋使用功能,考量买卖合同中约定的土地使用年限的合法性。

  销售公司口头承诺莫轻信

  所谓“无商不奸”,一些无良的销售公司卖房时随意做出空头承诺,有的开发商也不知情,事后不予承认。还有一些分明是一个前台白脸,一个后台不照面。对此,建议购房人一是要搞清售楼人员的身份,二是最好不要轻信口头承诺。有要求、有想法,最好明明白白写进合同,对待口头承诺也要适当留一手,不妨将这些美言留在录音机里。

  得房率要补进协议

  商品房交易中,契载面积与实际交付面积有差异,是最常见的一类纠纷。法律上,处理此类纠纷的基本原则是“按约定办理。”

  还有一类面积差异纠纷比较特殊,现行规定并未明确涉及,那就是公摊面积大了,使用面积小了,但是建筑总面积差异不大。建议购房人将“得房率”写进补充协议,并约定相应处理办法。

  买的房子被限制可退房

  有些购房人买了房,交了首付,签了合同,但是开发商就是不给办理按揭。最后一查,原来是房子受到“限制”了,整幢楼都被开发商抵押贷款了。对于这种情况,购房人可以开发商未告知情况下出售抵押房为由,要求解除合同,退还房款及利息。建议购房人在签约之前,查一查房屋有无抵押或者受限的情况。

  房子总平面图须留意

  房屋建设中的规划、设计变更是常有的情况。有些是由于工程技术上的客观原因,有的是开发商的主观原因。根据有关规定,开发商应该在变更确立之日起10内,书面告知买房人。买房人在收到通知起的15日内,做出是否退房的书面答复,逾期没有答复的,视为同意接受变更。建议购房人留意《商品房买卖合同》的附件1“总平面图”和附件5“套型及分层平面位置图”(需标注尺寸)。

  精装房装修标准不能模糊

  针对精装修质量差,品牌与约定不符的情况,购房人可以在购房附件“装饰、装修及设备标准”中加以约定。现实中,开发商为了避免承担责任,会将“装饰、装修及设备标准”约定得非常模糊,比如经常用“高档”、“优质”、“高级”等词语。建议购房人为了避免发生此类纠纷,不妨在《商品房买卖合同》附件6中,将约定尽可能详细。

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