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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案，该案经过闵行法院两次开庭审理，法院完全采纳了罗律师的意见，2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日，罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请，协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判，为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿，最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日，苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案，案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起，该案经浦东法院两次开庭审理，在罗律师的帮助下，2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日，罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理，涉案金额647万元，事由：动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点，罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭，案由：定金合同纠纷，该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷，涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日，罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判，最终多取得补偿款近50万元。事由：动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由：动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点，罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭，案由：房屋买卖合同解除纠纷，该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷，涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日，罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点，黄浦区人民法院第8庭，王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点，罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点，罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45，罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭，该案系董家渡地块动迁，业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日，浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素，委托人（即卖家）赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下，二审经罗律师精心代理，一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定，2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

律师支招

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律师教您如何规避婚前买房纠纷

发布日期：2009-8-22

导读

　　有了房子再结婚，这是很多人固守的传统观念。眼下一套房子动辄三四十万元，刚毕业上班一两年的年轻人，绝大多数连供楼首付的钱都拿不出来。为了早日走进婚姻的殿堂，只能是两人凑钱或是双方父母帮忙，一起供楼还贷。可一旦缘份尽了，两人分手，房子该如何分割？许多纠纷由此引发。日前，关于婚前房纠纷的咨询已成为市民关注的热点法律问题之一。结合几起典型案例，就如何规避婚前买房纠纷的问题，本站律师一一详尽解答----

　　房产两人共有 分手如何还贷

　　律师：签订内部协议

　　张先生与女朋友婚前一人出资一半交了首付，在香山花园买了一套房子。为防日后出现纠纷，张先生在签购房合同时，写的是两人的名字。张先生本以为，今后无论如何都不会再出现房产纠纷了。但恰恰是这套房子，让现在的他苦不堪言。

　　今年2月，两人感情出现危机，后来女方提出离婚。离婚后当然不能再同居一室了。贷款期限是15年，现在才刚刚还了3年。他们想把房子卖掉，还完银行的钱后，再把剩余的钱每人对半分。但在未还完贷款以前，房子没法出手，两人只得继续分半供楼。可是还有漫长的12年才能还清贷款，这其间如果有一方不按月到银行还钱，另一方不得断供，只好全额负担。张先生想付钱给女方，将这套房子买下，可是房产证明明写着此房是两人共有，张先生依然不能拥有独立的产权。张先生苦思冥想，不知如何是好。

　　律师解答：张先生夫妻二人的银行贷款属于夫妻共同债务，两人对此债务承担连带清偿责任。但根据我国《合同法》规定，债务的转移必须经过债权人的同意。本案中，贷款银行如果考虑自身利益而不同意一方退出贷款合同，那么在对银行的债务上，双方都不能免除自己的还贷义务。但因为双方已经离婚，如果要求双方在长达12年的时间里共同承担还贷义务，显然不太现实。要想解决问题，双方可以签订一份协议，明确约定房子归一方所有，由该方承担还款义务并返还对方所支付的购房款及利息，同时约定在还清贷款可以过户时，对方应当予以配合，还应约定双方的违约责任。但该约定不能对抗银行，一旦约定的还款方不能还贷，另外一方仍需对银行承担还贷义务，但可以要求对方承担违约责任。

　　婚前双方出资 房证该署谁名

　　律师：最好两人共同署名

　　梁女士与男朋友谈婚论嫁，打算买房子。两人看好了一套房子，首付是11万元，男朋友说他有积蓄6万元，梁女士说自己可凑5万元。两人一起交上了首付，男朋友与开发商签定了购房合同。办房产证时，梁女士希望写自己的名字，但又不好向男友开口；不写，又担心万一离婚，自己的权益没法维护，她一时陷入两难境地，心中陡添不少烦恼。

律师解答：男女双方共同出资购买的房产，属于双方共同共有的财产。《物权法》规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。尤其对于结婚登记之前双方共同购买的房产，在签订商品房买卖合同和办理产权证时，最好都写上两个人的名字和身份证号码，并对各自的份额进行公证，由房屋登记机构在产权证上载明“共有”字样。如果仅登记在一方名下，有可能婚后双方发生争执时，一方主张房屋是自己的婚前个人财产，这对另一方来说，是十分不利和不公平的。因此，有的人将这种做法谑称为“晴天备好的雨伞”。

　　婚前一方首付 婚后共同还贷

　　律师：双方共同拥有此房

　　去年，温先生贷款给儿子买了一套楼房，房产证上写的是儿子的名字。今年，温先生的儿子搬进新房结婚了。温先生说：“房子首付是我交的，贷款就由你们来还吧。”儿子同意了，儿媳心里却犯起了嘀咕：“房产证是丈夫婚前办理的，现在我们一起还贷款，等房款还清，万一离婚了，这房有没有我的份？房价年年在涨，一旦离婚，增值部分我也能享受吗？”

　律师解答：最高院关于《婚姻法》司法解释规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与夫妻双方的除外。温先生以儿子的名义购买房屋的行为是一种赠与行为。因房产证在婚前便已办理，因此应认定是儿子的婚前财产。但房屋其余贷款是儿子夫妇婚后共同偿还，因此婚后二人所偿还的贷款，应认定为夫妻二人的共同财产。根据《婚姻法》有关司法解释，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于“其他应当归共同所有的财产”。

　　父母帮忙买房 未打出资借条

　　律师：应签署赠与合同

　　李女士2006年大学毕业，去年春天，她与男友相识，男友家境较好。去年，两人准备结婚，看好绿色家园一套房子，当时售价35.5万元。男方父母表示可承担大部分的房款。李女士的父母拿出了10万元，贴补女儿买房。

　　李女士的男朋友拿着钱去办了房产证，房产证上写的是他的名字。当时，李女士根本没有在意。后来，李女士的父母又拿出5万元，让两人装修婚房。李女士的父母两次给女儿钱，都没有打借条。在双方父母的帮助下，小两口欢欢喜喜结了婚住进了新房。可是过了不到半年，两人就闹起了离婚。让李女士气愤的是，男方竟然偷偷把房子卖了！对此，男方却振振有词：“房产证是结婚证以前办的，属于婚前财产，房产证写的是我的名字，我想怎么处置，不用与别人商量。”李女士越想越委屈，究竟应该如何做才能保护自己的权益呢？

　律师解答：最高院关于《婚姻法》的解释规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。本案中，李女士父母为了女儿结婚，先后出资15万元帮其购房、装修，因此，李女士可依据其父母出资占该房产的份额享有相应的权利。如果男方否认李女士父母出资的事实，那么在诉讼过程中，根据我国民事诉讼法的相关规定，谁主张谁举证，李女士父母应当对于给付款项的行为提供相应的证据证明，否则，李女士无法对父母出资的行为主张权利。现实生活中，父母与子女之间的金钱往来，应留有字据或书面记录。如条件允许，可进行公证或律师见证。另外，支付款项时，应尽量通过银行转账的方式进行，以便留下证据。婚前的男女，双方家庭共同出资为子女购买房产时，可以约定对房产按份共有，约定各自的份额，或是约定一方拥有房屋所有权，对另一方负有债务；也可与对方协商，采取婚前财产公证的方式来避免纠纷。

　　婚前财产公证 有效规避纠纷

　　记者日前从市公证处获悉，去年，该处共办理夫妻婚前财产公证、婚后夫妻财产协议100多件，呈逐年上升趋势，婚前财产公证已逐渐被公众所认可。律师认为，从法律角度看，婚前财产公证起到一个证据作用，可减少发生纠纷的可能。随着社会的发展，由于婚姻财产引起的法律纠纷日渐增多，如何认定婚前财产的范围和产权归属，成为司法实践中最棘手的问题之一，也是离婚纠纷中双方当事人争议的焦点之一。婚前财产公证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷的可靠证据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有帮助。
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　　财产公证的程序：

　　当事人应当共同到有管辖权的公证处提出申请，填写公证申请表，并应当提交：

　　(1)申请人的身份证明；

　　(2)协议书草稿；

　　(3)有关的产权证明，如个人所有房产的房产证；

　　(4)其他有关的证明材料，如己婚夫妻的结婚证书等。

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