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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

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二手房买卖的风险防范
发布日期:2009-8-22
  根据律师的办案经验,二手房买卖的最大风险在于该房屋是否存在法律上的交易障碍,故买房人在购房前应当详细调查交易房屋的权属状况及出卖人的资信情况。房产交易的法律障碍主要情形包括司法查封或是房屋被抵押或一房二卖。本案例中的主要问题是该房屋在交易过程中由于卖方人甲某的其他债权债务纠纷导致该房屋被法院查封,导致交易客观上不能继续进行。作为买房人在交易前应当考查该出卖人的资信状况、信誉,是否涉及债务纠纷,同时应自行或委托律师调查交易房屋的权属状况,即其是否为出卖人一人所有还是共同所有,房屋是否被司法查封或已被设定抵押、已被出租,这些都会实际影响到交易能否继续或最终能否顺利完成。

  为防止上述房屋买卖中的过户和交易障碍,二手房的交易中买房人的办法是控制好房款的支付方式。本案中,买房人乙某对房款支付方式约定对其是最为有利的保护。因为其将房屋首付款及银行贷款均有合同外的第三方银行监管,再银行收到买房人的名字的房屋产权证时再支付房款,已将房屋交易不能完成时房款不能追回的风险加以有效的控制。试想如果本案的买房人乙某已支付首付款189万,则其通过诉讼追回该房款的风险大大增加。或者通过双方当事人签订协议,将房款在公证处提存,在公证处收到变更登记的房产证后,由公证处将房屋款支付给卖房人,这样就能有效的保护二手房买卖中购房人的合法权益。

  案  例

  2007年5月份甲某从房产中介处获知某乙将出售位于光华路一小区的房屋一套,6月20日甲某、乙某签订《房屋买卖合同》,2007年8月13日双方签订《北京市存量房买卖合同》及补充协议。该合同约定:某乙将其所有的、位于北京市朝阳区光华西里、建筑面积238.85平方米、用途为住宅的房屋出卖给甲某;某乙向甲某支付房屋价款4250000元,合同签订之日乙某支付定金50000元,其余房款在补充协议中约定买受人支付的首付款金额为人民币1890000元,该款项以银行资金监管方式存入贷款银行;贷款额为人民币2260000,待双方完成过户后,银行见到购买方的权属所有证3个工作日将首付款和贷款一次性支付给出售房。补充协议同时约定此房价是净房价,乙某不承担该房产交易过户中所发生的各项税费,房产办理过户及贷款手续中所发生的各项费用及手续费也均由买受人即甲某自行承担;该补充协议件七约定:出卖人(被告)保证该房产不存在出售的法律障碍,否则,双倍返还定金,并赔偿损失。

  合同签订后,甲方依约向乙某支付房屋买卖的定金人民币50000元,并按照合同约定以卖房人乙某的名义向税务机关缴纳房产交易的所得税(1%)42500元、营业税(5%)212500元;城建税14875元;教育费附加6375元,土地增值税42500元等各项税款318750元,同时乙某自己缴纳契税127500元,乙某缴纳税款合计人民币446250元。双方并于2007年8月13日向北京市房屋管理局递交房屋所有权变更登记申请,但不久房管局电话通知乙某由于该交易的房屋被法院依法查封,故不能办理过户手续。后买房人甲某将卖方人乙某诉至法院,请求
  
  1、法院解除判令双方签订的《房屋买卖合同》、《北京市存量房买卖合同》;

  2、乙某双倍返还甲某定金人民币100000元;

  3、乙某赔偿甲某因房屋过户缴纳各项税款而造成的损失人民币446250元;

  4、本案的诉讼费由甲某承担。

  在本案的代理中,甲某的代理律师考虑到乙某的出卖的房产已被查封,同时她所有的其它3套房屋亦被查封,故根据房地产法的规定,已被查封的房屋不得办理过户登记,故只有请求其赔偿损失、追索代缴的税款损失和双倍返还定金。在法院审理过程中,被告乙某同意调解,其协助甲某共同到北京市地方税务局办理退税手续,双方签订《解除协议书》、办理退税专用存折并交由甲某控制,甲某在律师的建议下申请法院对该退税专用帐户实施诉讼保全,在乙某收到全部退税款后由法院直接将该款项划至甲某的帐户,法院再将民事保全裁定书交由乙某签收,如果退税不成功,则法院继续恢复审判。

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