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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

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买房收房时的“必修课”--律师支招让你避开陷阱
发布日期:2012-3-27
1、广告内容写入合同
  ■案例:
  某开发商刊登广告时宣称其楼房提供下列设施:煤气管道、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后,遂与该开发商订立了购房合同。开发商交付房屋时,王某发现,该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等,遂找开发商交涉。对方拿出购房合同说:“虽然在宣传材料上写明有煤气管道等,但那是别的房子的,不是你的房屋设施。我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。”
  ■解析:
  律师表示,按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定,买卖双方没有特别约定,售楼广告不能作为证据。很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的,如果在订立购房合同时,将上述广告内容明确写入购房合同,这一麻烦就可以避免,这样开发商便会受到合同的约束。
 
2、房屋质量要写明
  ■案例:
  袁先生是某楼盘的住户,近日,他发现自家天花板有一处开裂约2米长的缝。同时,楼上也有3户发现自家天花板开裂多处。于是,他们把这一情况告知开发商,但开发商一直推卸责任,说楼板开裂属正常,在与开发商多次交涉无果的情况下,袁先生向法院提起诉讼。。
  ■解析:
  律师认为,虽然《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对一部分的问题已作出了规定,但一般不写明违约责任,所以要解决这类质量问题,购房者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚。此外,经常有开发商《住宅质量保证书》等相关文件只盖章而不写交付日期及最后落款日期的情况,这将对消费者以后的维权产生不利影响,应注意要求开发商将相关条款注明。
 
3、要求出示相关资质
  ■案例:
  张某购房并入住了2年多,开发商在购房合同中承诺交付后6个月内办好房产证,可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后,发现该开发商在建房时没有取得规划部门的《建设工程用地规划许可证》及其他有关证照,这样张某根本办不了房产证。。
  ■解析:
  律师提醒,很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证,就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应限定适当的日期,开发商不能无限制地拖发产权证。购房者在订立合同前,有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件,这样就有一个安全的防范机制,降低购房风险。迟迟不能下发产权证的不利影响很多,如不能合法出售等。所以建议消费者选择有实力的大型知名房地产开发企业可一定程度上避免此种情况的发生。
 
4、逾期交房追究违约金
  ■案例:
  刘先生看中一套商品房,与开发商签订了房屋买卖合同,并交付了全部购房款,合同中约定交房日期为2010年12月30日。到了交房日,刘先生找开发商要房,开发商却告知由于房屋质量问题,要等维修好以后再交房,直至2011年6月15日开发商才将房屋交付给刘先生。由于交房时间延期了5个多月的时间,刘先生想追究开发商的责任,但合同中仅约定违约金,却没有写明违约金的数额和计算标准。。
  ■解析:
  律师支招,根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,业主在购房后遇到开发商重大违约的情况,通常可以两种方式解决,一是解除合同,返还房款及赔偿损失;二是继续履行,要求开发商承担违约责任,支付违约金,当然若违约金不足以弥补损失,还可以要求赔偿损失,但二者并用总额要以实际损失额为限。
  本案中,刘先生虽未与开发商约定违约金数额,但依据有关规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,逾期交付房屋的违约金数额或损失赔偿额的标准按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此,可以要求开发商依照该标准支付违约金弥补刘先生的损失,如果按照合同的约定,违约金少于实际损失的,还可以要求开发商按照实际损失赔偿。
5、开盘证件不全不能买
  放眼全国,在房地产的发展过程中,开发商携款潜逃的事件并不鲜见,受骗的业主成千上万。楼市火爆之时,开发商房子不愁卖,携款潜逃事件也相对较少,眼下楼市调控“步步惊心”,开发商资金链压力越来越大,表现在中小房企身上尤为明显。
  信贷政策紧缩,楼盘销售不给力,律师提醒作为购房者,不管在什么时候买房,务必要多个心眼,多看多想多观察,千万不要卷进此类事件中去,为开发商断裂的资金链买单。
  与其出事后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制,根据相关规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工。
  律师提醒,购房者在买房时,一定要看开发商是否有营业执照,相关证件是否齐全,比如《国有土地使用证》,《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》等是否齐全。“购买者最好对开发商的经济实力、所开发项目等有比较清楚的了解,还可到当地房管局具体咨询相关情况,在开发商证件不齐全的情况下不能签订购房合同。”
          
上海—罗军民律师
上海市律师协会--八届房地产业务委员会委员
上海市律师协会--九届动拆迁业务委员会委员
联系电话:13585750048
电子邮件: [email protected]
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