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1、2009年12月回沪知青金老先生夫妇委托罗军民律师代理其与亲生女儿房地产产权确认一案,该案经过闵行法院两次开庭审理,法院完全采纳了罗律师的意见,2010年2月24日闵行法院判决位于莘松路的房屋归金老先生夫妇所有。---[2010-3-15]

2、2010年8月26日,罗军民律师受法律顾问单位上海美林康石油化工集团有限公司的邀请,协助其与生命人寿股份有限公司有关办公楼宇退租事宜的谈判,为美林康公司赢得了近6个月租金的违约赔偿,最大限度得维护了法律顾问单位美林康公司的合法利益。---[2010-11-11]

3、2009年3月12日,苏某等3人聘请罗军民律师代理其浦东新区港城路855号房产租赁纠纷一案,案件因09年2月苏某等3人从二房东徐某处租赁该房产仅1个月后、二房东徐某无故单方解除双方的租赁合同、造成苏某等3人房屋装修等损失32万余引起,该案经浦东法院两次开庭审理,在罗律师的帮助下,2009年9月16日浦东法院判决二房东徐某赔偿苏某等3人26.5万元.---[2010-11-11]

4、2010年9月7日,罗军民律师代理被告王某的房产法定继承案宣判,在有5位继承人的前提下,王某取得其母亲遗产58%的份额,大大超出其他继承人.---[2011-8-9]

5、2011年度罗军民律师入选上海市动拆迁律师业务委员会,入选者均为在房地产动拆迁律师业务方面具有深厚造诣和丰富经验者。---[2012-3-27]

6、2014年12月10日,罗军民律师代理的郭某与刘某等人拆迁补偿款分配纠纷在徐汇区人民法院审理,涉案金额647万元,事由:动迁款分配。---[2015-11-23]

7、2015年9月3日下午2点,罗军民律师在静安区人民法院第8法庭开庭,案由:定金合同纠纷,该案系在房价日益上涨情况下的卖方毁约纠纷,涉案定金50万元。---[2015-11-23]

8、2015年6月13日,罗军民律师代理金山区某公司与动迁办进行动迁补偿谈判,最终多取得补偿款近50万元。事由:动迁谈判---[2015-11-23]

9、2014年11月11日,罗军民律师代理张某等人房产动迁权益分配案终审宣判,张某在一审全部败诉的情况下,二审另行委托律师,在罗律师的帮助下,二审判决张某享有动迁房屋46%的动迁权益.案由:动迁纠纷---[2015-11-23]

10、2014年3月13日14点,罗军民律师在闵行区人民法院第13法庭开庭,案由:房屋买卖合同解除纠纷,该案系在房价下跌和贷款利率高涨情况下的买方毁约纠纷,涉案金额135万元。---[2015-11-23]

11、2015年8月3日,罗军民律师代理的顾某等6人房屋动迁款分割纠纷案在浦东法院开庭。---[2015-11-23]

12、2014年12月28日9点,黄浦区人民法院第8庭, 王某诉陈某、王某某公房出售合同无效案开庭---[2015-11-23]

13、2015年2月13日10点,罗军民律师代理的李某房屋买卖合同纠纷案在浦东新区人民法院第9法庭开庭。---[2015-11-23]

14、2015年2月27日14点,罗军民律师代理的章某、韩某动迁款分割纠纷案在浦东新区人民法院第5法庭开庭。 ---[2015-11-23]

15、2015年3月1日13点45,罗军民律师代理王某动拆迁款分配纠纷在黄浦区人民法院第12法庭开庭,该案系董家渡地块动迁,业主内部分配纠纷。---[2015-11-23]

16、2015年1月24日,浦东赵先生委托罗军民律师代理其与买家王小姐二手房买卖合同二审案。因房价上涨及合同有关约定等因素,委托人(即卖家)赵先生要求解除房地产买卖合同的请求在一审败诉的情况下,二审经罗律师精心代理,一中院认定赵先生要求解除合同的请求符合房地产买卖合同约定,2015年3月8日终审判决解除赵先生与买家王小姐的房地产买卖合同。---[2015-11-23]

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购买“二手房”要规避哪些问题?
发布日期:2009-8-22
单位宿舍的旧房,能否转让?“二手房”办过户手续时,原业主一直不肯签字,怎么办?

  1.买房前,必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。

  按照我国《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。《房屋所有权证》作为房屋权属证书,是国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时,必须审查出售方是否已取得《房屋所有权证》而且尽量查明卖方提交的《房屋所有权证》是真实的。

  2.买房时,必须查明房屋的土地使用权性质。

  我国目前的土地性质分为“国有”和“集体所有”两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等;集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。

  在不同土地权属性质前提下,土地使用权的取得方式有所不同,出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用,如果是划拨的土地在交易时会补交土地出让金,增加交易成本。所以购买二手房时还必须弄清所购房屋土地使用权取得方式。

  3.如果房屋属夫妻或家庭成员共同财产,须取得共有人同意出售的声明。

  有读者反映,买“二手房”时,遇到夫妻一方拒绝签字而导致买卖无法成交。余军律师解释说,按照我国合同法和民法通则的规定,共有人未获得其他共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效。

  所以在购买“二手房”时,买房人应查清该房屋是否存在其他共有人,如果存在其他共有人,必须要求其同意出售房屋,如夫妻一方出售房屋,应要求另一方书面确定同意出售。

  4.在购买在租房屋时,应确认房屋承租方已放弃优先购房。

  按照我国《合同法》第230条规定,出租方出售房屋时应通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。

  依据上述规定,在购买那些在租的“二手房”时,买房人应考察所购房屋是否存在租赁关系,如果存在的话,应落实出售人的出售行为是否已通知承租人,且已得到承租人放弃优先购买权的认可。

  5.所购房屋没有被司法机关财产保全、查封,没有设定抵押权。

  按照我国法律规定,被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的。同时根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定,抵押人处理抵押房屋,应获得抵押权人同意,否则不得转让房屋。按照上述规定,购买“二手房”应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,房屋抵押应办理抵押登记,并在权属证书上记载抵押情况。所以,审查房屋是否设有抵押权,可审查权属证书原件是否有抵押的记载。

  6.经济适用房或房改房应符合转让的条件。

  按照《经济适用住房管理办法》第26条规定,已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后,方可按市场价上市出售。另按《武汉市经济适用住房管理办法》第三十七条购买经济适用住房不满5年,不得上市交易,购房人因特殊原因确需转让的,由市国土房产部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应当按照市人民政府规定的比例交纳土地收益等相关价款,市国土房产部门可以优先回购;购房人也可以在交纳土地收益等价款后,取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前,不得用于出租经营。

  律师提醒:为避免不必要的纠纷,经济适用住房的交易必须符合以上规定。
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